KANZLEI DR. ROHDE

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W o h n r a u m- u. G e w e r b e m i e t r e c h t

 

Die KANZLEI DR. ROHDE vertritt im Wohnraum- und Gewerbemietrecht Mieter und Vermieter. Eine frühzeitige (!), fachkundige  Beratung kann viel Zeit, Nerven und letztlich auch viel Geld sparen. So sollten Mieter beispielsweise (insbesondere bei Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung) nicht zu lange untätig bleiben, wenn Mängel auftreten. Vermieter sollten bei Verzug mit Mietzahlungen nicht zu lange auf einen glücklichen Ausgang vertrauen.

Sie können sich an die Kanzlei wenden, wenn es um die Prüfung, Gestaltung, Verhandlung, Durchführung, Verlängerung und Beendigung von Wohn- und Gewerbemietverhältnissen geht, hier insbesondere auch – im Wohnungsmietrecht – bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (BGB-Gesellschaft) in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, Urteil v. 15.3.2017, Az. VIII ZR 92/16; Urteil v. 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).

Die KANZLEI DR. ROHDE hilft bei der Vorbereitung und Einreichung einer Räumungsklage oder der Verteidigung gegen eine ungerechtfertigte Klage auf Räumung, insbesondere bei einem nur vorgetäuschten Eigenbedarf. Ebenso werden Sie unterstützt bei der Beantragung und Begleitung der Vollstreckung (Räumung der Wohnung). Die Vertretung vor Gericht überlassen Sie der Kanzlei. Darum müssen Sie sich nicht kümmern.

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Neue Entscheidungen:

Das Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 18. Juni 2018,  Az. 7 S 8432/17, entscheidet (Pressemitteilung Nr. 29/2019 des OLG Nürnberg vom 16.09.2019): Vermieter haben kein Recht, die Mietwohnung zusammen mit beliebigen Dritten zu besichtigen!

Der Kläger ist Eigentümer eines Reihenmittelhauses, das er an die Beklagten vermietet hatte. Er hat das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil die Beklagten wiederholt gänzlich unbegründete Mängelanzeigen gemacht hätten. Der Kläger fühlte sich hierdurch schikaniert. Er vertrat die Auffassung, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sei. Dies begründete er auch damit, dass ihm wiederholt verweigert worden war, das vermietete Objekt zusammen mit einem Zeugen zu besichtigen. Das Amtsgericht Erlangen hat die Klage abgewiesen, da ein Kündigungsgrund nicht vorlegen habe.

Das Amtsgericht führte dabei im Hinblick auf den geltend gemachten weiteren Kündigungsgrund, einem mitgebrachten Zeugen sei der Zutritt zur Wohnung verwehrt worden, aus, dass ein Vermieter grundsätzlich vom Mieter verlangen könne, unter bestimmten Voraussetzungen die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten. Allerdings bedürfe es hierzu eines besonderen Anlasses, welcher insbesondere dann gegeben sei, wenn es darum gehe, Schäden oder Gefährdungen festzustellen oder zu überprüfen. Dabei dürfe der Vermieter aus sachlichen Gründen auch dritte Personen zur Besichtigung mitbringen, allerdings folge aus der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG aber, dass es sich um Personen handeln müsse, die dem Anlass der Besichtigung gerecht würden.

Der Kläger hatte gegen das Urteil des Amtsgerichts Erlangen Berufung zum Landgericht Nürnberg-Fürth eingelegt, welche mit Beschluss zurückgewiesen wurde.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Vermieter bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung zwar eine fachkundige Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, mitbringen dürfe, nicht aber einen sachunkundigen Dritten. Dem Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung werde nur dann Rechnung getragen, wenn eine Besichtigung effektiv durch fachkundige Personen durchgeführt und weitere Termine vermieden würden. Die Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof hatte keinen Erfolg.

Bundesgerichtshof ( BGH) mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von  Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an!

Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16:

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* - hier zur Erweiterung eines benachbarten Modehauses - wirksam ist.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagten haben im Jahr 2012 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 7-Zimmer-Wohnung in St. Blasien gemietet; die monatliche Nettomiete für die rund 190 qm große Wohnung beläuft sich auf 850 €. Die Klägerin, die V-KG, hat das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten. Sie ist überdies Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an die S-KG verpachtet hat, die dort ein Modehaus betreibt. Beide Gesellschaften sind persönlich und wirtschaftlich miteinander verbunden.  

Mit Schreiben vom 29. Juni 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* und begründete dies damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an die S-KG ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weil der Klägerin - jedenfalls aufgrund der in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe - bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* drohen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts beruht auf einer grundlegenden Verkennung der bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange.

Im Ausgangspunkt stellt der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zwar eine von vernünftigen sowie nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des betreffenden Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* dar. Allerdings ist eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage haben die Gerichte aber stets zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist. Vor diesem Hintergrund gewährt das Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht. Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere darf das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.

Vorliegend hat das Berufungsgericht bei der Bejahung erheblicher Nachteile für die Klägerin maßgeblich auf die langfristige Sicherstellung von Mieteinnahmen sowie auf die "existentielle" Bedeutung der Erweiterung für das Modehaus abgestellt. Allerdings hat das Landgericht tatsächliche Umstände, die eine solche Beurteilung tragen, nicht ansatzweise festgestellt - sondern sich insoweit lediglich auf den allgemeinen, ebenfalls nicht näher konkretisierten Vortrag der Klägerin gestützt. Diese oberflächliche und pauschale Betrachtungsweise des Berufungsgerichts läuft letztlich darauf hinaus, einen zur Kündigung berechtigenden Nachteil schon dann zu bejahen, wenn der Eigentümer einer vermieteten Wohnung mit dieser - im Interesse einer möglichen bloßen Gewinnoptimierung - nicht nach Belieben verfahren kann. Dies jedoch wird den (hohen) gesetzlichen Anforderungen an eine Verwertungskündigung nicht gerecht.

Weiterhin sind bei einer Verwertungskündigung - anders als etwa bei einer Eigenbedarfskündigung - nach dem eindeutigen Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* allein solche (erheblichen) Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden. Bei der das Modehaus betreibenden S-KG handelt es sich aber um eine von der Klägerin verschiedene Personengesellschaft, woran auch die persönliche und wirtschaftliche Verflechtung der Gesellschaften nichts zu ändern vermag. Außerdem können gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Kündigung (soweit sie nicht nachträglich entstanden sind) nur solche Gründe Berücksichtigung finden, die im Kündigungsschreiben angegeben wurden. Hier jedoch hatte die Klägerin die Interessen ihrer Schwestergesellschaft an einer Sicherung ihrer Existenzgrundlage in dem Kündigungsschreiben nicht einmal ansatzweise aufgeführt. Bereits aus diesem Grund kommt auch eine Berücksichtigung dieser Drittinteressen über die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB* nicht in Betracht.

Nach alledem hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen, damit diese Feststellungen zu den weiteren von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen treffen kann.

* § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn  

[…]

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

[…]

Bundesgerichtshof - Mitteilung der Pressestelle
Nr. 152/2017 vom 27.9.2017

Landgericht Berlin: Unwirksamkeit einer Klausel über Schönheitsreparaturen auch bei renoviert überlassener Wohnung (Landgericht Berlin, Urteil v. 9.3.2017, Az. 67 S 7/17 - rechtskräftig).

Der Leitsatz lautet:  Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß §§ 536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu  Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Die Parteien schlossen am 12. Juni 2001 einen von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag, in dem es unter § 11 u.a. heißt:

"Instandhaltung der Mieträume:

(...)

4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter. ...".

Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich gestrichen. Die Parteien vereinbarten die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht als Teil des Entgelts, den der Beklagte als Gegenleistung für die Leistungen der Klägerin zu entrichten hatte.

Die Klausel ist – wie das Landgericht ausführlich begründet hat – gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam, auch wenn sie entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH (…) und in konsequenter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG a.F. (§ 305c BGB n.F.) nicht als Vornahmeklausel, sondern stattdessen als Klausel zur Tragung der Kosten der vom Vermieter oder einem Dritten durchgeführten Schönheitsreparaturen durch den Mieter auszulegen sein sollte. Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der "kundenfeindlichsten" Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen (…); damit aber verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F. (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) gemessen ihre innere Rechtfertigung …

Sofern die Klausel den Beklagten - entgegen ihrem ausdrücklichen Wortlaut, aber in Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des BGH (…) - nicht zur Kostentragung, sondern zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten sollte, ist sie wegen Verstoßes gegen die §§ 536 Abs. 4 BGB, 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) ebenfalls unwirksam.

Gemäß § 536 Abs. 4 BGB ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters von den § 536 Abs. 1 bis 3 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam. Diese Voraussetzungen sind bei (Formular-)Vereinbarungen, mit denen der Wohnraummieter einschränkungslos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, erfüllt. Zwar regeln vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im Einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache auf eigene Kosten auszuführen, deren Durchführung - wie bei Schönheitsreparaturen (…) - gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von Gesetzes wegen dem Vermieter obliegt. Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen "kundenfeindlichsten" Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln indes dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (…). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen (…), sondern erst recht für die Auferlegung der - regelmäßig mit einem vergleichsweise deutlich höheren (Kosten-)Aufwand - verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter …

In diesem Zusammenhang kann … dahinstehen, ob die Mietvertragsparteien im Sinne der sog. "Entgeltthese" tatsächlich stillschweigend vereinbaren, dass sich die Abwälzung der Schönheitsreparaturen des Mieters nicht als anteilige Abwälzung der den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB treffenden Instandsetzungs- und Instandhaltungslast, sondern als Teil des Entgelts darstellt, das der Mieter als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters zu entrichten hat (...). Denn eine entsprechende "Entgeltabrede" müsste sich dem geschlossenen Mietvertrag derart klar und unmissverständlich entnehmen lassen, dass eine Auslegung der Klausel im Sinne einer Abwälzung der Schönheitsreparaturlast und eines damit verbundenen anteiligen Gewährleistungsausschlusses zu Lasten des Mieters als unvertretbar erschiene. An diesen Voraussetzungen indes fehlt es in jeder Hinsicht, da der Sinn und Zweck, der Wortlaut, die Systematik und die Begleitumstände des Vertragsschlusses keinen - zudem unzweifelhaften - Rückschluss dahingehend erlauben, die Parteien hätten dem eindeutigen Wortlaut und der ebenso eindeutigen Systematik des Vertrages zuwider nicht die dem Vermieter aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erwachsenden Pflichten zur Instandsetzung- und Instandhaltung anteilig auf den Mieter abgewälzt, sondern stattdessen zur Meidung einer ansonsten höher kalkulierten (Inklusiv-)Miete die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter rechtlich und wirtschaftlich als Teil der von diesem zu erbringenden geldwerten Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung vereinbart …

Gemessen an diesen Grundsätzen benachteiligt die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast den beklagten Mieter unangemessen, da die auferlegten Schönheitsreparaturen weder tatsächlich noch wirtschaftlich begrenzt sind und es ebenfalls an einer Kompensationsleistung des Vermieters für die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturlast fehlt."

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