KANZLEI DR. ROHDE

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I m m o b i l i e n r e c h t

 

Die KANZLEI DR. ROHDE berät Sie als Eigentümer und Käufer sachkundig und ergebnisorientiert in den Gebieten des Immobilienrechts. Rechtsanwalt Dr. jur. Andreas Rohde ist Diplom-Immobilienökonom (ADI). Er hat einen Master of Science (M.Sc.) in Real Estate der Nottingham Trent University.

Die KANZLEI DR. ROHDE bietet Ihnen an:

- Vorbereitung, Entwurf, Überprüfung und Begleitung beim Abschluss von Immobilienkaufverträgen,

- Außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung aller Rechte aus Immobilienkaufverträgen.

Immobilien unterliegen insbesondere hinsichtlich des Erwerbs anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Sachen.

Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks (das aufstehende Gebäude ist im Regelfall wesentlicher Bestandteil des Grundstücks) erfordern drei Vorgänge:

- einen notariell beurkundeten Kaufvertrag,
- die notariell beurkundete dingliche Einigung über den Eigentumsübergang
- und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Der Immobilienkaufvertrag bezieht sich in der Regel auf ein Grundstück. Es wird nicht ein Haus gekauft, sondern das Grundstück, zu dem das Haus als wesentlicher Bestandteil gehört. Das BGB unterscheidet zwischen der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücks und der eigentlichen Übertragung, dem "dinglichen" Rechtsgeschäft. Letztere erfolgt durch eine Einigung des Käufers und Verkäufers (die sog.  "Auflassung") und die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. In der Praxis werden die schuldrechtliche Verpflichtung sowie die Einigung der Parteien in einer Urkunde, dem "Grundstückskaufvertrag", dokumentiert.

Die Kaufnebenkosten (insbesondere Grunderwerbsteuer, Gebühren / Kosten der Beurkundung, ggfs. Maklerprovision), die sich durchaus auf fast 16% belaufen können, sind nicht unbeträchtlich. Die Risiken können existenzgefährdend sein.

Immobilien können mit grundstücksbezogenen Rechten belastet sein. Hierzu gehören insbesondere Grundpfandrechte (Grundschuld und Hypothek) und Dienstbarkeiten. Sind mehrere Belastungen vorhanden, haben diese untereinander eine Rangordnung. Diese Belastungen können die Nutzung und den Wert des Objektes ganz erheblich einschränken.

Der Kaufvertrag über ein (bebautes) Grundstück oder eine Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Den entsprechenden Kaufvertrag können Sie der Kanzlei zur Prüfung übergeben. Sie werden auf den Notartermin vorbereitet. Soweit gewünscht, werden Sie zur Beurkundung begleitet. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Interessen des Käufers bzw. Verkäufers kann und darf der Notar (wie auch der Anwaltsnotar) nicht vertreten. Insofern ist eine kritische Vorprüfung und gute Vorbereitung keine schlechte Idee.

Investitionen in Immobilieneigentum können eine gute Anlage sein. Manchmal sind Kinder vorhanden oder sollen nach dem Einzug ein Zuhause haben. Manchmal geht es nicht anders, um  in einer bestimmten Gegend wohnen zu können. Unter Umständen ist beabsichtigt, den noch vermieteten Wohnraum durch eine Eigenbedarfskündigung freizumachen. Der Kauf kann auch aus dem Wunsch nach einer sicheren, inflationsbeständigen Investition heraus erfolgen. Die historisch niedrigen Zinsen scheinen für einen Immobilienerwerb zu sprechen. Es gibt ganz unterschiedliche Gründe, sich für Immobilieneigentum zu entscheiden.

Der Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung ist aber für viele Menschen ein einmaliges Vorhaben und der Notartermin, die Unterzeichnung des Kaufvertrages, ein ganz besonderer, sehr häufig völlig ungewohnter Moment. Da steht man manchmal neben sich. Aus diesem Grund sollte man die Risiken, die eine so weitreichende Investition mit sich bringt, nicht vernachlässigen. Eine falsche Entscheidung kann "ins Geld gehen", manchmal in die Privatinsolvenz führen. Eine Zwangsversteigerung – diese sind nun nicht gerade selten – sollte man seiner Familie und sich selber nicht zumuten. Unter Zeitdruck sollte die Kaufentscheidung keinesfalls getroffen werden. Aussagen eines Maklers sollten kritisch hinterfragt und dabei nicht vergessen werden, dass dieser nur dann Geld verdient, wenn es ihm gelingt, einen Käufer zur Unterschrift zu bewegen. Und keinesfalls sollte man die Ausarbeitung der Kaufverträge unreflektiert der anderen – in der Regel stärkeren – Vertragspartei überlassen. In der Regel beauftragt der Verkäufer den Notar. Eine professionelle Beratung vor dem Termin und ggfs. eine weitere Begleitung ist daher recht sinnvoll. Es gibt genug Käufer von Immobilien, die sich als völlig überteuert herausgestellt haben. Es gibt auch Vertragsklauseln, die sich als sehr nachteilig erweisen können.

Zeigen sich nach dem Kauf Mängel, steht die KANZLEI DR. ROHDE ihnen beiseite, wenn Sie Ihre Rechte geltend machen wollen. Wenn es nicht anders geht, vertritt die Kanzlei Sie auch vor Gericht.

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