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W o h n u n g s e i g e n t u m s r e c h t

 

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält Regelungen darüber, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer und den Verwalter, die Bildung der Instandhaltungsrücklage sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

Es gelten – im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung – die Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr die der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist jetzt in § 10 Abs. 6 WEG ausdrücklich geregelt.

Wohnungseigentum ist eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird durch Eintragung in das Grundbuch begründet. Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann somit wie jede andere Immobilie auch übertragen, also verkauft, verschenkt oder belastet werden.

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Bestandteile, nämlich das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung, den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümer- gemeinschaft.

Das Sondereigentum ist das (Allein-)Eigentum an Räumen einer Wohnung. Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Sondereigentum und Miteigentumsanteil bilden das Wohnungseigentum (§ 1 Absatz 2 WEG). Sondereigentum ist auch das (Allein-)Eigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Ladengeschäfte, Kellerräume, Garagen). Zusammen mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil bildet es das Teileigentum (§ 1 Absatz 3 WEG).

Die KANZLEI DR. ROHDE berät und vertritt Sie außergerichtlich und – falls erforderlich – auch vor Gericht bei allen hier auftretenden Problemen und Streitigkeiten. Die KANZLEI DR. ROHDE berät Sie auch, wenn Sie sich für den Erwerb einer Eigentumswohnung interessieren.

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Neue Entscheidungen:

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.4.2019, Az. 2-13 S 55/18:

Wird in einer Eigentümergemeinschaft über einen längeren Zeitraum darüber diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen werden soll, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbständiges Beweisverfahren als „Notmaßnahme“ einleiten.

Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, nach welcher der Verwalter „nur bei nachweislich grober Fahrlässigkeit“ haftet, ist unwirksam.

AG Charlottenburg, Urteil vom 5.4.2019, Az. 73 C 64/18:

Eine Wohngemeinschaft von Senioren mit ambulantem Pflegedienst ist Wohnnutzung.

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Eigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Die Einheit der Beklagten ist Wohnungseigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 WEG. Vereinbarte Zweckbestimmung ist daher nur das Wohnen. Bezüglich anderer Nutzungsarten besteht grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch. Die streitgegenständlich Nutzung (siehe unten) hält sich jedoch im Rahmen des Wohnens im Sinne des Gesetzes. Der maßgebliche Begriff des Wohnens ist im Grundsatz weit zu verstehen.

Die Beklagte hatte die Wohnung vermietet. Der Mieter bewohnte die Wohnung aber nicht selbst, sondern nutzte sie im Einverständnis mit der Beklagten, indem er die 7 Zimmer der Wohnung gegen Entgelt älteren Menschen überlässt, die aufgrund Alters und gesundheitsbedingter Beeinträchtigungen auf Hilfe bei den Verrichtungen des täglichen Lebens angewiesen sind. Um diese Hilfe zu leisten, ist in den Räumen der Wohnung ständig ein Pflegedienst anwesend, der den Bewohnern soweit erforderlich bei der Körperhygiene hilft, die Räume reinigt, die Wäsche wäscht, Lebensmittel für die gemeinsam genutzte Küche anschafft und dreimal am Tag Mahlzeiten für die Bewohner anbietet.

Das Gericht führte aus:

Leben mehrere Personen in einer Wohnung, ist eine besondere persönliche oder familiäre Verbundenheit zwischen ihnen nicht erforderlich, um den Wohnzweck zu erfüllen. Auch die Mitglieder einer schlichten Wohngemeinschaft wohnen im Sinne des Gesetzes. Dies bedeutet insbesondere für den Bereich der Altenpflege, dass eine echte Heimnutzung (die grundsätzlich nur im Teileigentum möglich wäre) abgegrenzt werden muss von häuslicher Pflege und betreutem Wohnen. Daraus kann aber geschlossen werden, dass es einer Wohnnutzung im Sinne des Gesetzes nicht entgegensteht, wenn einzelne Bewohner zu 100 % bettlägerig sind und deshalb besonders intensiv auf ständige Pflege angewiesen sind. Würde man dies anders sehen, wäre einer bettlägerigen Person, die darauf angewiesen ist, dass 24 Stunden am Tag eine Pflegekraft in unmittelbarer Nähe ist, das Wohnen im Sinne des Gesetzes nämlich unmöglich. Die von der Klägerin in den Vordergrund gestellten Umstände, dass ständig ein Pflegedienst in der Wohnung der Beklagten anwesend ist und es diesbezüglich auch zu regelmäßigen Personalwechseln kommt, sind daher nicht in erster Linie ausschlaggebend. Ein Wohnen läge dann nicht mehr vor, wenn in den Räumen eine stationäre Pflegeeinrichtung betrieben würde, in der nicht das Wohnen der dortigen Senioren sondern die medizinische und pflegerische Betreuung dominierend wäre. Dies hat jedoch der vom Gericht eingenommene Augenschein gerade nicht ergeben. Die untergebrachten Senioren führen in der Einheit der Beklagten ein, soweit ihnen möglich, selbstbestimmtes Leben. Jeder Bewohner hat ein eigenes Zimmer, das nach den Beobachtungen des Gerichts, den vor Ort nicht substantiiert entgegengetreten wurde, mit Einrichtungsgegenständen bestückt ist, die der jeweilige Bewohner selbst mitgebracht oder beschafft hat. Der Pflegedienst ist offensichtlich ständig mit mindestens einem Mitarbeiter vor Ort anwesend. Seine Hauptaufgabe ist es jedoch, den Senioren bei haushaltstypischen Verrichtungen wie Putzen der Räume, Waschen der Wäsche, Zubereitung von Mahlzeiten oder Erledigung von Supermarkteinkäufen oder auch der Körperhygiene zu helfen. Für spezifisch medizinische Dienstleistungen, wie zum Beispiel dem Verabreichen von Spritzen, werden andere Dienste in Anspruch genommen, die allerdings nicht ständig vor Ort sind. Jedem Bewohner steht es frei, die Einrichtung zu betreten oder zu verlassen wann er es wünscht und in der Wohnung Besuch nach eigenem Ermessen zu empfangen. Jeder ist auch grundsätzlich frei, die Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche und Bäder zu benutzen, wann er es möchte, insbesondere auch selbst zu kochen, soweit er diesen Wunsch hat und hierzu körperlich noch in der Lage ist. Ob jeder Bewohner über einen eigenen Haus- und Wohnungsschlüssel verfügt, ist demgegenüber nicht von Belang. Schon aufgrund des ständig anwesenden Pflegedienstes ist gewährleistet, dass jeder Bewohner auch ohne seinen Schlüssel mitzunehmen jederzeit wieder in die Wohnung zurückkehren kann. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass es der Wohnnutzung noch nie entgegenstand, wenn der Bewohner einer Wohnung sich zu seiner Bequemlichkeit Dienstpersonal hielt. Ob es sich dabei um klassische Dienstboten oder um einen professionellen Altenpflegedienst handelt, ist für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung ohne Bedeutung. Dass der Pflegedienst in der Wohnung kein Büro oder sonstigen Verwaltungsräume unterhält, sondern sich dessen Mitarbeiter nur zum Zwecke der Pflege der Bewohner dort aufhalten, ist während des Augenscheins unstreitig geblieben.

Schließlich konnte es der Klage auch nicht zum Erfolg verhelfen, dass - nach Behauptung der Klägerin - durch die Bewohner der Beklagten mehr Müll produziert wird, als wenn in der Wohnung gesunde und nicht pflegebedürftige Menschen leben würden. Solange sich die Nutzung im Rahmen des Wohnzwecks hält, kommt es nicht darauf an, dass die Bewohner überdurchschnittlich viel Müll produzieren, solange dieser Müll auf Wohnnutzung zurückzuführen ist und es sich nicht um Gewerbeabfall handelt.

Erst recht ist unerheblich, dass die Wohnung häufiger von Krankenwagen aufgesucht wird, die einzelne Bewohner abholen müssen oder Notärzte oder anderes medizinisches Personal die Wohnung häufiger aufsuchen. Dies ist dem Gesundheitszustand der dort wohnenden Personen geschuldet. Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, dass nur gesunde Menschen in den Wohnungen dieser Anlage wohnen, damit sie davon verschont bleibt, dass häufiger Krankenwagen vorfahren.

Landgericht Itzehoe, Urteil vom 5.1.2018, Az. 11 S 1/17:

Die Vergabe eines Auftrages für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest drei Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat. In der Regel müssen alle wesentlichen Kostenpositionen erfasst sein, um den Wohnungseigentümern eine hinreichende Entscheidungsgrundlage bereitstellen zu können.

Jedenfalls dann, wenn eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme mehrere, im wesentlichen identische Maßnahmen umfasst, von denen das von der Verwaltung eingeholte Angebot jedoch nur eine oder jedenfalls nicht alle Maßnahmen abbildet, kann im Einzelfall von diesem Grundsatz eine Ausnahme gerechtfertigt sein.

Beziehen sich die Angebote nur auf eine Heizungsanlage und sollen tatsächlich zwei Heizungsanlagen ausgetauscht werden, sind die Angebote dennoch ordnungsgemäß, da die Gesamtkosten durch eine einfache Verdopplung errechnet werden können. Eine möglicherweise unterschiedliche Rabattierung der verschiedenen Anbieter aufgrund des geänderten Auftragsvolumens steht der Vergleichbarkeit nicht entgegen. Auch wenn eine Frischwasserstation statt eines Warmwasserspeichers verbaut werden soll, macht es nicht erforderlich, dass entsprechend aktualisierte Vergleichsangebote eingeholt werden müssten - zumindest dann nicht, wenn die Firma zusagt, dass keine Mehrkosten entstehen.

Eine nachträgliche Genehmigung von abgeschlossenen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ist grundsätzlich zulässig.

Wird ein Eigentümerbeschluss über eine konkrete Sanierungsmaßnahme angefochten, so entspricht der voraussichtliche Kostenaufwand für diese Maßnahme dem Gesamtinteresse und der Kostenanteil des anfechtenden Klägers dem Einzelinteresse; übersteigen 50 % des Gesamtinteresses das fünffache Einzelinteresse des Klägers, entspricht das fünffache Einzelinteresse dem Streitwert.

BGH, Urteil vom 8.6.2018, Az. V ZR 125/17 (BGHZ 219, 60ff.):

Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft den Verwalter, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, begründen keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt. Der Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.
Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB. Für Schäden, die diese Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

BGH, Urteil vom 20.4.2018, Az. V ZR 202/16:

Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen. Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden. Bei Klagen nach § 43 WEG reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter nach § 189 ZPO aus, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht. Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels jedoch nicht aus.

BGH, Urteil vom 23.2.2018, Az. V ZR 101/16:

Lehnen die Wohnungseigentümer es durch Beschluss ab, eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, die ein Wohnungseigentümer zur Behebung von Schäden an seinem Sondereigentum verlangt, und erhebt der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage und zugleich eine auf die begehrte Maßnahme bezogene Beschlussersetzungsklage, so werden Schadensersatzansprüche wegen einer verzögerten Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht dadurch ausgeschlossen, dass er nachfolgende Vertagungsbeschlüsse nicht anficht.

Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB. Die pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümer haften als Gesamtschuldner.

Die Wohnungseigentümer haben ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind. Etwas anderes gilt dann, wenn ihnen die Umstände, die die Stimmpflicht begründen, bereits bekannt waren oder sie während der Teilnahme an der Eigentümerversammlung über diese unterrichtet wurden.

Ändert ein Wohnungseigentümer sein Abstimmungsverhalten und kommt er dann seiner Mitwirkungspflicht nach, ist er für den Schaden, der durch einen gleichwohl nicht zustande gekommenen Beschluss über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entsteht, nicht verantwortlich. Für die Erfüllung der Mitwirkungspflicht ist der Wohnungseigentümer darlegungs- und beweisbelastet, der zunächst pflichtwidrig gehandelt hat.

Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht - sofern der Beschluss nicht wegen formeller Fehler für unwirksam erklärt worden ist - unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Wurde ein Negativbeschluss angefochten, steht zugleich rechtskräftig fest, dass eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer besteht.

Aus der Aufgabe des Verwaltungsbeirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, ergibt sich keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.

BGH, Urteil vom 4.5.2018, Az. V ZR 203/17:

Ein auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung auszulegen.

Bei der Entscheidung über eine Beschlussersetzungsklage kommt es nach allgemeinen prozessualen Regeln darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung besteht. Ob bereits bei der Ablehnung des Beschlussantrags eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümer bestand, ist für dieses Klageziel unerheblich.

Grundsätzlich muss das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand sein, dass das Sondereigentum zu dem in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Zweck genutzt werden kann.

Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch  dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind.

BGH, Urteil vom 13.1.2017, Az. V ZR 96/16:

Der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs durch einen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten kann grundsätzlich nur mit Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen; er begründet in aller Regel - anders als etwa der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe - auch dann einen Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Wohnungseigentümer, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.4.2017, Az. 2-13 S 2/17:

Bedarf es vor einer Beschlussfassung über eine Auftragserteilung durch die WEG der Einholung von Vergleichsangeboten, ist es erforderlich, mindestens drei Angebote einzuholen. Geschieht dies nicht, wird die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen, so dass der gefasste Beschluss für ungültig zu erklären ist. Einer Beweisaufnahme über die Frage, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen, bedarf es nicht.

BGH, Urteil v. 25.9.2015, Az. V ZR 244/14:

Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Voraussetzung ist allerdings, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde; dies muss aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

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