KANZLEI DR. ROHDE

OLG Hamm (Az. I-22 U 82/16): Eine Abweichnung von zwei Jahren kann zur Rückabwicklung berechtigen!

Mit Berufungsurteil vom 2.3.2017 – Az. I-22 U 82/16 – hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm entschieden: Ein Grundstückskauf-vertrag kann auf Verlangen der Kaufvertragspartei rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher als im notariellen Kaufvertrag angegeben bezugsfertig fertig gestellt war.

Die Eltern der Beklagten ließen das streitgegenständliche Einfamilienhaus in den 1990iger Jahren errichten. Erste Bauarbeiten fanden 1993 statt. Der Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes war zwischen den Parteien umstritten. Die Kläger stellten insoweit auf 1994, die Beklagte auf 1995 ab. Im Kaufvertrag wird das Baujahr mit 1997 angegeben. Die Kläger hatten zunächst behauptet, trotz der im Kaufvertrag zugesicherten Funktionsfähigkeit der technischen Installationen sei diese in einigen Bereichen nicht gegeben. Darüber hinaus bestünden weitere schwerwiegende Mängel, die der – zwischenzeitlich verstorbene – Vater der Beklagten ihnen arglistig verschwiegen habe. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits erster Instanz hatten die Kläger ihr im Rahmen des großen Schadenersatzes geltend gemachtes Rückabwicklungsbegehren sodann auch darauf gestützt, dass das im Kaufvertrag mit 1997 angegebene Baujahr falsch sei, da das streitgegenständliche Gebäude in Wirklichkeit bereits 1994 erbaut worden sei.

Die Beklagte hatte behauptet, die Aufnahme des Baujahrs 1997 in den Kaufvertrag sei irrtümlich erfolgt; es handele sich eine unschädliche "falsa demonstratio". Den Klägern sei das wahre Baujahr aufgrund des Maklerexposés bekannt gewesen, im Übrigen rechtfertige die geringe Abweichung keinen Rücktritt. Von den behaupteten Mängeln habe der Vater der Beklagten keine Kenntnis gehabt.

Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Zur Begründung hatte das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Kläger könnten Rückabwicklung des Kaufvertrages nach Maßgabe der BGB-Vorschriften über den Rücktritt verlangen, weil die im Kaufvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung enthaltene Angabe des Baujahrs 1997 unstreitig falsch sei. Zwar sei die Abweichung des Baujahrs um mindestens 2 Jahre geringfügig. Dies sei allerdings unerheblich, weil der Vater der Beklagten als deren Vertreter die Kläger arglistig getäuscht habe. Er habe nämlich die Unrichtigkeit seiner Angabe billigend in Kauf genommen.

Gegen diese Entscheidung richtete sich die Berufung der Beklagten. In der Sache führte die Beklagte im Wesentlichen aus, dass nicht das Jahr 1997, sondern das Jahr 1994 als Baujahr vereinbart worden. Bei der Angabe 1997 handele es sich um eine Falschbezeichnung. Selbst wenn dies anders zu werten sei, greife der vereinbarte Haftungsausschluss. Eine arglistige Täuschung liege nicht vor, da die Kläger die falsche Jahresangabe überhaupt nicht bemerkt hätten und sich deshalb keine Fehlvorstellung gebildet habe, zudem habe der Vater der Beklagten nicht arglistig gehandelt. Zudem sei die Abweichung so geringfügig, dass sie sich auf den Wert des Objekts nicht auswirke. Der Mangel sei derart unerheblich, dass sich die Kläger selbst für den Fall einer Täuschung durch Angaben ins Blaue hinein hierauf nicht berufen könnten.

Das OLG Hamm hat entschieden, dass den Klägern wegen des in § 4 Nr. 1 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages falsch angegebenen Baujahrs des streitgegenständliches Hauses gem. §§ 434 Abs. 1 S.1, 437 Nr. 3, 280, 281 BGB ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zustehe.

Das verkaufte Grundstück sei mit einem Sachmangel im Sinne von § 434 BGB behaftet, weil das Wohnhaus nicht erst 1997, wie es in § 4 des notariellen Kaufvertrages heißt, errichtet worden war, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995. Die Angabe des Baujahrs 1997 in § 4 des notariellen Kaufvertrages stellt – so das OLG – eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Angesichts des Gesamtzusammenhangs der Vertragsklausel "Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist" sei die Aufnahme des Baujahrs nicht als bloße Wissenserklärung der Beklagten zu werten. Die Vereinbarung sollte erkennbar Rechtsfolgen auslösen. So durften sich die Kläger darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs entsprach, während die Beklagte keine Haftung für einen Baustandard späterer Zeit übernahm. Soweit die Beklagte behauptet hatte, die Jahreszahl 1997 habe irrtümlich Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden, weil beide Parteien bei Kaufvertragsschluss nach Maßgabe des Maklerexposés übereinstimmend von dem Baujahr 1994 ausgegangen seien, ist sie beweisfällig geblieben. Beweispflichtig für eine versehentliche Falschbezeichnung ist derjenige, der sich auf einen abweichenden Inhalt beruft, da für die über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunden die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit streitet.

Der in § 4 des notariellen Kaufvertrages vereinbarte allgemeine Gewährleistungsausschluss bezieht sich – so das OLG weiter – nicht auf die Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Beklagte für den Mangel einstehen musste. Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Die Kläger können die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen der Falschangabe des Baujahrs verlangen, da die Pflichtverletzung des Vaters der Beklagten, der die Beklagte im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen vertreten hatte und auf dessen Verhalten und Kenntnis deshalb abzustellen ist (§ 166 BGB), nicht unerheblich im Sinne des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB ist. Die im Rahmen des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB vorzunehmende umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen, bei der vor allem die Schwere der Beeinträchtigung sowie die Schwere des Verschuldens des Verkäufers zu würdigen ist, führe nicht zu einem Ausschluss des Rückabwicklungsbegehrens der Kläger. Die Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre stellt nach Ansicht des OLG Hamm keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache dar. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung indiziert der Verstoß gegen eine Beschaffenheitsvereinbarung in der Regel die Schwere der Beeinträchtigung, da die bewusste Entscheidung für die Aufnahme einer Beschaffenheit in den notariellen Kaufvertrag ohne weiteres den Schluss darauf zulässt, dass diese für den Käufer maßgebliches Gewicht hatte.  Die Beklagte hatte diese Indizwirkung nicht erschüttern können. Dies gelte auch deshalb, weil nicht behebbare Mängel nur dann unerheblich sind, wenn sie im Bagatellbereich liegen. Eine Abweichung des Baujahrs um zwei Jahre habe aber, wie im Rahmen der mündlichen Verhandlung des 22. Senats ausführlich erörtert worden war, in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Bestandsgebäudes ist für die Ermittlung des Verkehrswerts ein wesentlicher Bewertungsfaktor, unabhängig davon, ob eine Bewertung nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren erfolgte. Eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren kam nach dem eigenen Vortrag der Beklagten mangels in Ausstattung und Größe vergleichbarer Objekte in der näheren Umgebung nicht in Betracht. Bei höchster Ausstattungsstufe bestehe eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von maximal 80 Jahren. Eine Verkehrswertberechnung unter Zugrundelegung der tatsächlichen Restnutzungsdauer von lediglich 62 Jahren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses führe deshalb auch unter Berücksichtigung eventueller Marktanpassungsfaktoren zu einer die Bagatellgrenze überschreitenden erheblichen Abweichung gegenüber einer Verkehrswertberechnung unter Zugrundelegung der Restnutzungsdauer von 64 Jahren bei dem vertraglich festgelegten Baujahr 1997, wie anhand exemplarischer, überschlägiger Rechnungen nach Maßgabe der Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung im Senatstermin näher erörtert worden war.

Die Pflichtverletzung des Vaters der Beklagten sei nicht unerheblich, weil dieser die Kläger arglistig über das Baujahr des Hauses getäuscht hat. Eine Pflichtverletzung ist regelmäßig nicht unerheblich im Sinne des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat (BGH, Urteil v. 24.3.2006, Aktenzeichen V ZR 173/05). Eine arglistige Täuschung im Sinne des § 444 BGB umfasst nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil v. 16.3.2012, Aktenzeichen V ZR 18/11). Eine arglistige Täuschung ist deshalb bereits zu bejahen, wenn der Verkäufer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – "ins Blaue hinein" – macht (BGH, Beschluss v. 18.4.2013, Aktenzeichen V ZR 231/12). Von diesem Sachverhalt war das OLG Hamm ausgegangen. Im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung waren nach der Ansicht des OLG neben der Schwere der Beeinträchtigung und des Verschuldens des Verkäufers die weiteren Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Das falsche Baujahr sei nicht der einzige Mangel des Kaufobjekts gewesen. Schon vor Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung hatten sich die Parteien auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000,00 EUR geeinigt, da das Haus entgegen der Beschaffenheitsvereinbarung in § 4 Nr. 1 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrages nicht in allen Räumen über eine Fußbodenheizung verfügte. Auch wenn ein Käufer bestimmte Mängel zunächst akzeptiert und nicht zum Anlass für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nimmt, sei ihm nicht zuzumuten, bei Kenntniserlangung von weiteren Mängeln – mögen diese für sich genommen auch am Rand der Erheblichkeitsschwelle liegen – am Kaufvertrag festzuhalten.

Eine Fristsetzung wegen des Mangels sei entbehrlich gewesen, weil der Mangel nicht behebbar ist und der Vater der Beklagten die Kläger arglistig getäuscht habe (vgl. BGH, Beschluss v. 08.12.2006, Aktenzeichen V ZR 249/05).